Недвижимость в Барселоне, покупка и аренда, тренды 2020 года

Недвижимость в Барселоне

Главный город Каталонии в Испании называют второй столицей. Только здесь на расстоянии нескольких сотен метров могут соседствовать архитектурные шедевры Антонио Гауди, самый крупный футбольный стадион Европы «Камп Ноу», а также один из самых старых долгостроев в мире – знаменитая на всю планету церковь «Саграда Фамилия». Добавьте к этому тёплое солнце и притягательные воды Средиземного моря, и тогда вам станет понятно, почему Барселона давно стала одним из самых популярных городов мира. Причём не только для обычных туристов, но и для желающих переехать сюда в поисках лучшей жизни.

Демократичные цены

Тёплый климат, чистый воздух, замечательные пляжи и отличная городская инфраструктура. А также достопримечательности города и многочисленные памятники культуры – всем этим славится Барселоны. И это далеко не полный список достоинств города. В то же время, при всех преимуществах недвижимость здесь остается доступной и демократичной. Особенно если сравнивать цены со стоимостью жилья в других крупных мегаполисах стран Евросоюза. Поэтому неудивительно, что продажа жилплощади в Каталонии – один из главных приоритетов любого испанского риэлтора уже многие годы. Ведь именно в Барселоне заключается около 15% сделок рынка недвижимости. К слову, за 2016 год почти половину квартир и домов в этом регионе купили французы (41%). Дело в том, что граница между странами расположена совсем рядом. При этом и русских здесь тоже немало.

Пригород и побережье

Наши соотечественники с удовольствием выбирают недорогие пригороды и окрестности Барселоны. Например, городок Бадалона. Как раз на окраинах находится большая часть современного бюджетного жилья. Квартира-студия обойдется примерно в 77 000 – 85 000 евро. Дело в том, что Каталония знаменита своими побережьями Коста-Дорада и Коста-Брава. Поэтому приезжие часто хотят жить именно здесь. Вдоль моря расположены курорты Ситжес, Таррагона, Ллорет-де-мар, Салоу, Паламос, Плайя-де-Аро, Бланес и многие другие. Эти места славятся широкими и чистыми пляжами, а также разнообразными входами в море – как неглубокими, которые подходят для семей с детьми, так и резкими, например, в районе города Калейя, которые нравятся опытным пловцам и ныряльщикам с трубкой (снорк). Двухкомнатная квартира неподалёку от песчаных пляжей обойдется покупателям примерно в 130 000 евро в Салоу, и от 200 000 евро в городах Коста-Бравы.

Элитные районы

Если же вы нацелены непосредственно на сам мегаполис, следует учитывать несколько важных факторов. Во-первых, не стоит забывать: многие старые дома расположены на узких улочках очень плотно. Из-за этого здесь чаще всего бывают тесные спальни и кухни. В целом комфортабельная квартира в Барселоне на несколько спален обойдется примерно в 300 000 евро. А цена на небольшие дома начинается уже от 500 000 тысяч евро.

При этом, чем престижней район, тем выше стоимость. К примеру, у покупателей элитной недвижимости большой популярностью пользуется район Диагональ Мар. Это экологически чистый прибрежный район с квартирами на побережье. Наравне с ним обеспеченные покупатели облюбовали и такие районы Барселоны, как Эшампле и Сарриа-Сант Герваси. Здесь квадратный метр жилья оценивается примерно в 4 тысячи евро. А самое дорогое жилье Барселоны находятся в квартале Педральбес. Там большинство особняков находится на закрытой территории с бассейном, а в каждом многоквартирном доме есть свой консьерж. В районе Педральбес не кишат толпы туристов, поэтому здесь довольно тихо и спокойно. Тут же расположены самые престижные и дорогие частные школы Каталонии.

Аренда

По данным портала Idealista, сейчас примерно 22% всей жилой недвижимости Испании находится в аренде. А около 27% испанцев в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают жить именно в съемных квартирах. При этом не отстают и приезжие. Так что если у вас не хватает средств на покупку собственной жилплощади, аренда может стать для вас самым оптимальным вариантом. Двухкомнатную квартиру в хорошем районе Барселоны можно снять минимум за 600 евро в месяц при долгосрочной аренде, и от 70-80 евро в сутки при краткосрочной. Больше всего на цену влияет близость к морю и достопримечательностям, а также тип жилья и время года. Например, апартаменты с большим количеством комнат часто сдают по комнатам, а отдельно стоящие виллы с бассейном чаще пользуются спросом в летний сезон.

В целом, рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости в Барселоне был и остается крайне динамичным. И даже в периоды экономических спадов спрос на жилье в этом городе остается очень стабильным. В 2018 году риэлторы отмечают рост спроса на жилье в Барселоне и ее пригородах – на один объект в экономичном ценовом диапазоне приходится сразу по 2-4 покупателя, это касается и аренды, и продажи. Остается востребованным и жилье ценой от 1 млн евро, а также квартиры с туристическими лицензиями. Дело в том, что получить лицензию на сдачу квартиры в аренду в Барселоне невозможно уже несколько лет (власти пытаются хоть как-то ограничить поток приезжающих в город туристов). Так что покупка жилья в Барселоне – это очень грамотное вложение денег. Так было и будет всегда.

Недвижимость в Барселоне, покупка и аренда, тренды 2020 года

Где лучше купить недвижимость в Испании? Пожалуй, это первый вопрос, который задают себе те, кто принял решение приобрести собственность в этой прекрасной солнечной стране.

Как правило, первыми приходят в голову такие известные зоны, как Барселона, Мадрид и Балеарские острова. Однако для того, чтобы принять решение, где лучше всего покупать недвижимость в Испании в 2019 и 2020 году, вам придется пойти гораздо дальше и изучить большее количество мест: оказывается, что «раскрученные» регионы Испании не являются самым удачным вариантом.

Основные альтернативы вышеназванным зонам – побережье Аликанте (Коста-Бланка), Мурсии (Коста-Калида) и Валенсии (Коста-де-Валенсия).

Чем же привлекают эти регионы, и почему они считаются одними из мест, где лучше покупать жилье в Испании? Давайте разбираться.

Прежде чем давать рекомендации относительно того, где лучше купить жилье в Испании, нужно понимать, каковы цели покупки. Ищете ли вы жилье для собственного проживания или для использования в качестве летней резиденции или вас интересуют объекты для инвестиции с целью получения прибыли. Рассмотрим каждый вариант по отдельности.

Где лучше купить недвижимость в Испании для инвестиций

Валенсийское сообщество, к которому принадлежат популярные среди иностранных покупателей провинции Аликанте и Валенсия, в настоящее время является одним из самых перспективных и быстроразвивающихся регионов Испании. Это подтверждается данными статистики, опубликованными Министерством промышленности, торговли и туризма Испании.

К примеру, во 2 квартале этого года регион вышел в лидеры по годовому росту инвестиций иностранного капитала: с €83,2 до €128,5 млн. Помимо этого, регион активно развивается как туристическое направление: с 2011 по 2018 год количество иностранных туристов увеличилось здесь на 70%. Кроме того, на 34% выросло число испанцев, выбирающих эту зону для отдыха.

Справедливости ради стоит отметить, что своим бурным развитием в последние пару лет Валенсийское сообщество обязано кризису, переживаемому Каталонией.

  • Во-первых, иностранные инвесторы, испугавшись нестабильности в данном регионе, устремили свои взгляды в другие зоны Испании, и Валенсийское сообщество оказалось одним из первых в их списках.
  • Во-вторых, Валенсийское сообщество приняло 616 компаний, «сбежавших» из Каталонии из-за кризиса. В частности, сюда перенесли штаб-квартиры два крупнейших банка Испании – Sabadell и CaixaBank.
  • В-третьих, кризис в Каталонии привел к оттоку туристов, которые в качестве альтернативы выбрали Валенсийское сообщество. Все это не могло не отразиться на состоянии экономики в целом и рынка недвижимости – в частности. Спрос и цены на покупку и аренду жилья поползли вверх, в области бизнеса также начал наблюдаться рост.

Эти факты наряду с относительно невысокими ценами на недвижимость и хорошими показателями рентабельности и окупаемости делают регионы Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-де-Валенсия прекрасным вариантом для покупки недвижимости в качестве инвестиций.

Подробно о преимуществах инвестиций в недвижимость в Валенсийском сообществе и Мурсии читайте здесь.

Где лучше купить жилье в Испании для постоянного проживания

Многие из тех, кто ищет недвижимость в Испании для собственного проживания – постоянного или «дачного» – также останавливают свой выбор на регионах Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-де-Валенсия.

Перечислим главные преимущества этих регионов:

  • Климат, экология, природа, пляжи. Вне всякого сомнения, это один из самых важных факторов, если не самый важный. Солнечная погода более 300 дней в году, мягкие бесснежные зимы, долгое теплое лето, минимальное количество осадков – вот основные характеристики средиземноморского климата. Прибавьте сюда отличную экологию, близость моря и чистейший воздух, обогащенный минералами, великолепные пляжи, многие из которых отмечены Голубым флагом, а также красивейшую природу и вы получите идеальное место для жизни.
  • Инфраструктура, комфорт и безопасность. В Аликанте, Мурсии и Валенсии существует большое предложение жилья на любой вкус. При этом, даже если вы выберете крохотный тихий поселок на лоне природы, вы не будете чувствовать себя оторванным от мира: у вас в доступе будет вся необходимая для жизни инфраструктура, а крупные туристические города с обилием развлечений на любой вкус, всегда рядом.
  • Привлекательная особенность рынка недвижимости рассматриваемых регионов – урбанизации, в том числе и закрытые. Речь идет о поселках, объединенных общей инфраструктурой, с бассейнами, зелеными зонами и зонами отдыха, детскими площадками и пр.
  • Что касается развлечений и спорта, здесь вы также найдете все, что необходимо: спортивные клубы и школы, площадки для игры в теннис, гольф-поля и гольф-клубы, огромные торговые центры, парки развлечений (например, в Бенидорме), кафе, бары, рестораны, ночные клубы и многое другое.
  • Стоимость недвижимости и расходы на ее содержание. Средние цены на жилье на Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-де-Валенсия на порядок ниже, чем в других прибрежных зонах Испании. К примеру, по данным портала idealista на ноябрь 2019 года, средняя стоимость квадратного метра жилья составляет:
  • Каталония – €2278,
  • Мадрид – €2800,
  • Балеарские острова – €3071,
  • Валенсийское сообщество – €1377,
  • Регион Мурсия – €1043.

Кроме того, существует возможность покупки новостроек очень высокого качества по более чем разумным ценам – от €120 000.

Подробнее о характеристиках разных городов и зон, а также ценах на недвижимость в них , вы можете узнать из наших статей:

Отдельно стоит отметить относительно невысокие налоги и довольно низкую стоимость коммунальных услуг в этих регионах по сравнению, например, с Мадридом и Барселоной. Так, в первом случае размер коммунальных платежей в среднем составляет около €100 в месяц, тогда как в столицах ежемесячно придется отдавать в среднем €200 – €300.

  • Космополитизм, многоязычие и большая русскоязычная диаспора. Немаловажный плюс для тех, кто не владеет испанским. Вы всегда сможете объясниться на английском, а в таких городах, как Торревьеха, количество русскоязычного населения бьет все рекорды. При этом стоит отметить, что русскоязычная диаспора очень дружная: вы всегда найдете помощь и поддержку от соотечественников в чужой стране.

Где лучше купить недвижимость в Испании: рекомендуемые города

Вне всякого сомнения, перечислить здесь все города Коста-Бланки, Коста-Калида и Коста-де-Валенсия невозможно. Ограничимся самыми важными и востребованными.

Бенидорм

  • Туристическая столица Коста-Бланки – «Испанский Манхеттен».
  • Население: 71 198 человек.
  • Стоимость недвижимости: €2111 за кв.м

Бенидорм на карте:

Статьи о Бенидорме:

Финестрат

Для тех, кто хочет жить недалеко от Бенидорма, но избегает суеты туристического города.

  • Население: 6386 человек.
  • Стоимость недвижимости: €2050 за кв.м

Финестрат на карте:


Читайте также:  Цены в Испании на продукты, жилье, товары и отдых в 2020 году

Статьи о Финестрате:

Кальпе

Престижный курортный город с потрясающими пейзажами и большим выбором недвижимости с красивыми видами.

  • Население: 29 909 человек (на 2010 год)
  • Средняя стоимость недвижимости: €2112 за кв.м

Кальпе на карте:

Статьи о Кальпе:

Дения

Красивый прибрежный город, признанный в 2015 году Гастрономической столицей Средиземноморья.

  • Население: 41 553 человека (на 2015 год)
  • Средняя стоимость недвижимости: €1972 за кв.м

Хавея

Город на побережье, признанный ВОЗ одним из лучших мест на земле для жизни.

  • Население: 31 909 человек (на 2010 год).
  • Средняя стоимость недвижимости: €2305 за кв.м.

Морайра

Живописный город на побережье с большим выбором элитной недвижимости.

  • Население: 1612 человек
  • Средняя стоимость недвижимости: €2793 за кв.м.

Морайра на карте:

Статьи о Морайре:

Альтея

Один из самых красивых городов Испании. Рядом находится престижная урбанизация Альтея-Хиллс, а также красивейший православный храм.

  • Население: 24 006 человек (на 2010 год)
  • Средняя стоимость недвижимости: €2105 за кв.м

Альтея на карте:

Статьи об Альтее:

Аликанте

Столица Коста-Бланки – гостеприимный город на побережье с большим выбором доступной недвижимости.

  • Население: 330 525 человек (на 2016 год).
  • Цена недвижимости: €1506 за кв.м.

Аликанте не карте:


Статьи об Аликанте:

Санта-Пола

Красивый прибрежный курортный город с отличной инфраструктурой.

  • Население: 31 745 человек.
  • Цена недвижимости: €1466 за кв.м

Санта-Пола на карте:

Статьи о Санта-Поле:

Гуардамар-дель-Сегура

Спокойный красивый город с прекрасными песчаными пляжами и большим эвкалиптовым парком.

  • Население: 14 716 человек (на 2017 год)
  • Цена недвижимости: €1526 за кв.м

Гуардамар-дель-Сегура на карте:

Статьи о Гуардамар-дель-Сегура:

Торревьеха

Русскоязычная столица Коста-Бланки. Город на побережье с недорогой недвижимостью. Отлично подходит для покупки жилья с целью инвестиций.

  • Население: 84 959 человек (на 2018 год).
  • Цена недвижимости: €1354 за кв.м.

Торревьеха на карте:

Статьи о Торревьехе

Ориуэла-Коста

Очень популярная зона для покупки недвижимости, особенно среди иностранцев. Главные муниципалитеты: Пунта-Прима, Кабо-Роиг, Ла-Зения, Вильямартин, Плайя-Фламенка. Большой выбор недвижимости на любой вкус и кошелек.

  • Население: 76 778 человека (на 2018 год)
  • Цена недвижимости: €1846 за кв.м

Ориуэла-Коста на карте:

Статьи об Ориуэла-Коста:

Ла-Манга–де-Мар-Менор

Уникальная зона в регионе Мурсия (Коста-Калида), представляющая собой большую природную песчаную косу, разделяющую Средиземное море и лагуну Мар-Менор.

  • Цена недвижимости: €1516 за кв.м

Ла-Манга–де-Мар-Менор на карте:

Статьи о Ла-Манге и Коста-Калида:

Валенсия

Один из самых красивых городов Испании с большим выбором недвижимости на любой вкус и кошелек.

  • Население: 2,531 млн человек.
  • Цена недвижимости: €1228 за кв.м.

Валенсия на карте:

Статьи о Валенсии:

Итак, надеемся, что наша статься поможет вам определиться, где лучше купить недвижимость в Испании в 2020 году. Если у вас имеются вопросы вы можете задать их нашим экспертам.

Текущая ситуация на рынке аренды Барселоны

Коротко о главном

Сегодня аренда жилой недвижимости во всей Испании и, в особенности, в Барселоне, бьет все исторические рекорды. Огромная востребованность апартаментов в центральных районах города и постоянный рост наплыва туристов привели к вводу серьезных ограничений на аренду со стороны властей города. Так, полностью прекращена выдача лицензий, при наличии которых собственник имеет легальное право сдавать свое жилье туристам.

При этом, как несложно догадаться, рынок – столь востребованный у арендаторов – привлекателен для инвесторов, которые ищут максимально интересных возможностей для получения стабильного дохода. И эксперты отмечают, что текущая ситуация – вовсе не повод для беспокойства, и вариантов «входа» на арендный рынок Барселоны существует масса.

В целом на рынке жилой аренды столицы Каталонии наблюдается серьезный недостаток предложения, преимущественно в низкоценовом сегменте. Это приводит к резкому росту цен, который всегда наблюдается на фоне дефицита предложения. Сегодня арендатору практически невозможно найти приличный вариант по экономичной цене. Недостаток предложения вызвал повышение цен не только в самой Барселоне, но и в ближних пригородах, особенно в тех районах, откуда можно удобно и быстро добраться до города. По состоянию на конец 2016 года, стоимость аренды недвижимости в Барселоне выросла на рекордные 16,5% и составила €17,9 за квадратный метр. Самой дорогой по-прежнему является аренда жилья на проспекте Пасео-де-Грасиа: €32,2 (+9%). При этом, по оценке экспертов, речь не идет об очередном пузыре на рынке недвижимости. Рост спроса на аренду не вызвал стремительного роста предложения, скорее напротив: объем доступного съемного жилья остается весьма ограниченным.

Помимо фактора дефицита предложения на увеличение стоимости аренды влияет то, что большинство долгосрочных контрактов были подписаны еще в годы кризиса, а сейчас, при подписании новых договоров, цены актуализируются. Аналитики подчеркивают, что, несмотря на стремительный рост, уровень цен в настоящий момент остается на разумном уровне в сравнении с другими европейскими городами.

Туристическая аренда в Барселоне

Сегодня мэрия Барселоны временно и полностью приостановила выдачу лицензий – но исключительно на так называемые туристические апартаменты. К ним относятся объекты жилой недвижимости, обустроенные и подготовленные к немедленной сдаче целиком и полностью (а не отдельно по комнатам), подлежащие аренде два и более раз в год, но на срок не более 31 дня, информация о которых размещается по каналам для туристического пользования.

Собственно, в историческом центре города – Сьюдад-Велья (Раваль, Готический квартал, Борн и Барселонета) выдача новых лицензий на туристическую аренду прекращена достаточно давно. Нужно иметь ввиду, что выдача лицензий на аренду приостановлена на территории всего города (не провинции) Барселона, а не только в центре. Но хорошая новость состоит в том, что помесячной и долгосрочной аренды (на срок от года и более) этот запрет не коснулся.

Прогнозы экспертов

Эксперты отмечают, что в целом аренда в Барселоне продолжит стабильно расти из-за возрастающей туристической и деловой активности города. И дело не только в постоянном наплыве туристов, но и в регулярном притоке в Барселону экспатов международных компаний, а также посетителей различных семинаров, форумов и выставок. Кроме того, аренда в целом по Испании становится все более популярным типом сделок с недвижимостью, поскольку новое поколение предпочитает вкладывать средства в путешествия и обучение и иметь возможность переезда в другие города и страны в поиске более интересных предложений, связанных с карьерой и работой. Аренда не привязывает их к какому-то конкретному месту, как это происходит в случае с ипотекой, например.

Что касается запрета на выдачу туристических лицензий, cпециалисты рынка сдержаны в своих прогнозах, поскольку ситуация имеет не только экономический, но и политический подтекст. Однако они скорее сходятся во мнении о том, что текущие ограничения не будут отменены в обозримом будущем. Барселона переполнена туристами, городская инфраструктура не выдерживает такого напряжения, и общественное мнение также в целом настроено против неограниченного развития туристической аренды в жилых домах.

Возможности для инвестиций

Как инвестиционные компании, так и частные лица видят в текущей благоприятной ситуации роста востребованности аренды в Барселоне и цен на нее отличную возможность для хранения и приумножения своих сбережений. Даже с учетом привлечением ипотечного кредита (в данном случае речь идет о кредитах с фиксированной низкой процентной ставкой), такое вложение средств остается весьма выгодным. Поэтому, если раньше речь шла о местных или иностранных крупных инвесторах, то теперь в процессе принимают участие также мелкие и средние частные вкладчики.

Как уже упоминалось выше, ограничения касаются только аренды туристических апартаментов. В целом инвесторы все меньше ищут быстрой выгоды, а напротив, делают ставку на получение стабильного дохода от долгосрочной аренды.

Что касается покупки квартиры с уже имеющейся туристической лицензией, то такие предложения на рынке по-прежнему встречаются (включая Старый город), но их немного, а стоимость объектов выше среднерыночной от 10 до 35%. Но здесь эксперты предлагают задаться вопросом, насколько такая покупка будет выгодна для «пассивного инвестора». Дело в том, что при долгосрочной аренде собственник несет минимальные расходы на содержание жилья. Электричество и водоснабжение практически всегда оплачивают арендаторы, расходы на поиски арендатора для владельца также бесплатны, поскольку услуги агентства оплачивает квартиросъемщик. Что касается краткосрочной аренды, то она связана с довольно внушительным объемом затрат, о которых мы расскажем чуть ниже.

Наиболее привлекательные районы

Покупатель, который хочет приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, безусловно, прежде всего должен обратить внимание на ее расположение. В целом в самой Барселоне удачными инвестиционными объектами считаются квартиры в районах Борн, Готико, Эйшампле. Если говорить о районах за пределами центра города, то это районы Диагональ-Мар, Грасия и Сарриа. Также эксперты рекомендуют рассмотреть варианты объектов на первой и второй линии ближайших южных пригородов Барселоны – городов Гава-Мар и Кастельдефельс.

Если инвестор планирует сдавать квартиру в долгосрочную аренду, то стоит приобретать квартиру в спокойных районах с хорошей инфраструктурой. Таких, как Педральбес, Трес-Торрес, Саррия, Эйшампле, Побленоу, Лес-Кортс. Так, квартиру в Педральбесе сдать в аренду легко, поскольку это очень престижный район, рядом расположены многочисленные посольства и консульства, а их сотудники постоянно нуждаются в аренде жилья. Также здесь находятся международные школы, что делает жилье привлекательным для семей с детьми. Район Побленоу расположен достаточно далеко от центра, но он популярен у среднего класса Барселоны по причине своей общей комфортабельности, наличия пляжа и набережной, близости магазинов и торговых центров.

Стоит избегать заведомо конфликтных районов, таких как Бесос. Там не очень спокойная обстановка и возможно, что арендатор тоже будет из «конфликтных». Если же покупатель намерен приобрести квартиру для туристической аренды, то он должен искать объект близко к историческому центру или популярным памятникам, таким, к примеру, как Саграда Фамилия. Отдаленные районы, даже находящиеся близко к морю, пользуются наименьшим спросом у туристов.

Долгосрочная или туристическая аренда?

Эксперты рынка недвижимости Барселоны однозначно рекомендуют долгосрочную аренду как жилой, так и коммерческой недвижимости, поскольку это принесет инвестору стабильный доход, не обремененный ограничениями со стороны мэрии Барселоны. Также они советуют рассмотреть возможности, которые предлагают ближайшие пригороды Барселоны, расположенные непосредственно у моря.

Доходность

На первый взгляд, доходность от туристической аренды может показаться более значительной в сравнении с доходностью от долгосрочной аренды. Но последние исследования, проведенные аналитиками в Барселоне, доказывают обратное. Дело в том, что расходы на поддержание объекта (уборка, стирка, починки, косметический ремонт и т.д.), рекламные издержки, а также организация check-in и check-out и управление резервами (последние функции ввиду хлопотности поручаются агентству) – в целом сводят к нулю или даже минусу положительную разницу в туристической аренде в сравнении с долгосрочной. Ситуация меняется, если владелец сам занимается туристическим бизнесом, осуществляя все работы управляющей компании: в этом случае рентабельность будет значительно выше. Но такие случаи скорее являются редким исключением, подтверждающим правило.

Кроме того, следует учитывать, что туристическая аренда в Барселоне фактически приравнивается к гостиничному бизнесу, что влечет за собой более серьезную налоговую нагрузку. Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости в Барселоне составляет 4,5%. Рентабельность конкретных объектов существенно варьируется в зависимости от месторасположения, площади, транспортной доступности, инфраструктуры и других факторов.

Несколько советов эксперта инвесторам, которые планируют купить квартиру в Барселоне с целью ее сдачи в аренду

  1. Чтобы вложение средств было максимально прибыльным, нужно грамотно выбрать тип недвижимости и, что еще важнее, ее месторасположение; изучите рынок, самые рентабельные зоны – это быстроразвивающиеся районы Барселоны.
  2. Оценивайте расположение квартиры, учитывая не только ее рентабельность, но и ликвидность.
  3. Изучайте перспективы развития района. Там, где проводятся работы по улучшению инфраструктуры, как правило, повышается в результате как стоимость аренды, так и цена самой квартиры.
  4. Постарайтесь заранее представить себе портрет будущего арендатора, исходя из всех вводных данных.
  5. Не бойтесь приобретать апартаменты под ремонт – такая инвестиция зачастую дает хорошие результаты, выше чем при обычной покупке, а агентство, которое помогает в покупке квартиры, обычно может помочь найти хорошую фирму для осуществления ремонта.
  6. Понимайте, что инвестиции в недвижимость с целью последующей аренды – это не мгновенная выгода, а долгосрочное вложение средств, и пройдет определенное время, прежде чем окупится сумма, потраченная на покупку.
  7. Не рискуйте, беря на себя непосильные долговые обязательства, ипотека – это долгосрочный заем, пусть даже под минимальный процент – платежи по ней должны быть соразмерны соотношению ваших доходов и остальных постоянных расходов.
  8. Работайте с агентствами, подбирающими объекты по запросу, в индивидуальном порядке: наиболее интересные предложения жилой и коммерческой недвижимости в Барселоне уходят с рынка очень быстро, в течение 7-14 дней, поэтому лучше всего действовать оперативно.
  9. Не пренебрегайте консультацией специалистов по инвестиционной недвижимости и всегда совершайте сделку и поиск жилья при помощи специалистов, имеющих серьезный опыт работы и внушительное портфолио на рынке.
Читайте также:  Авиакомпания Vueling Airlines, дешевые авиабилеты онлайн

«Подводные камни» выбора недвижимости в Барселоне

Барселона похожа на транзитный зал: с роскошной лепниной, кочующими разноязыкими толпами и разлитым в воздухе духом авантюризма. Сюда постоянно кто-то приезжает, полный надежд и планов, а кто-то, собрав багаж связей и экспириенсов, отбывает на покорение новых вершин. Как на любом вокзале, есть здесь и зоны VIP, и места для среднего класса, и совсем скромные сиденья, а также «наперсточники», готовые взять новоприбывших «на живца». Как не потерять головы от романтики переезда? На помощь придет наша памятка для покупки/аренды недвижимости в Испании.

Итак, о чем вам вряд ли расскажут риэлторы при покупке или аренде жилья в Барселоне? Мы не станем говорить сегодня об откровенных махинациях (это тема отдельной статьи), а лишь о «маленьких хитростях», к которым стоит присмотреться при выборе будущего дома в столице прекрасной Каталонии.

Мой адрес — не дом и не улица

Не все районы удобны и безопасны для жизни. В случае с Барселоной, например, действует «закон удаления от моря»: респектабельная публика селится в районах, удаленных от пляжей, престижно считается жить в Зоне Альта (Верхней зоне) в 20 минутах от моря, оставив приморские территории — Барселонету, Сан-Марти, Побле Сек или Раваль — для туристов и иммигрантов. Интересно также обратить внимание на соотношение цены и качества, близость к достопримечательностям и особенности исторического развития зоны, а также на адрес предлагаемого объекта. Не стесняйтесь конкретизировать расплывчатые разъяснения агента! На практике «два шага до моря» могут обернуться 20 минутами езды на автобусе, а «оживленный участок Рамблы» — маргинальной зоной Раваля. Достойные агентства, как правило, указывают широту и долготу каждого предложения, которые легко проверить, сверившись с подробной картой города.

Есть улица центральная…

Несмотря на соблазн жить в «сердце» Барселоны, в окружении шедевров архитектуры и музеев, эксперты рекомендуют аккуратно относиться к Старому городу. Высока вероятность того, что, купив квартиру даже в полностью обновленном здании где-нибудь в Борне, вы будете пользоваться коммунальной инфраструктурой времен древних римлян, а также испытаете на себе все прелести жизни вдали от парковок, транспортных развязок, супермаркетов и прочих бытовых удобств. Если вы грезите жить в колоритном модернистском здании с видом на кухню соседа, перемещаться по городу на своих двоих, не особо заботиться о вывозе мусора, просыпаться под гомон туристической братии — то квартиры в Готическом квартале, Борне, частично обоих Эйшампле и Барселонете, по логично завышенным ценам — определенно то, что вам нужно. Если же вы привыкли к современным удобствам, широким проспектам и рампам, доступности парковки и свободному пространству перед окном, лучше обратить внимание на другие районы.

Все ставки — на темных лошадок!

Имеет особый смысл присмотреться к так называемым «темным лошадкам» рынка недвижимости. Яркий пример — Раваль, сосед Рамблы, бывший маргинальный район столицы, который буквально за последние пять лет превратился в настоящий инвестиционный магнит, с растущими как на дрожжах шикарными отелями, хипстерскими кафе и дизайнерскими бутиками. То же можно сказать об исторически жилых Побле-Сек и Сан-Антони, которые, благодаря монументальной реформации рынка Сан-Антони, сегодня получили второе дыхание и постепенно перерождаются в зоны с беспрецедентным туристическим и бизнес-потенциалом. Сделав ставку на жилье в таких местах, можно обеспечить себе пассивный доход на много лет вперед — в отличие от традиционно дорогого Эйшампле, где фактор роста практически сведен к минимуму.

Зоны повышенного внимания

Немногие туристы знают, что символ Барселоны, вечный долгострой Саграда Фамилия, несколько лет назад стал причиной сноса целого ряда зданий на прилегающих улицах. Конечно, власти города позаботились о переселении жильцов, но вряд ли при покупке квартир в свое время их кто-то заботливо оповестил об этом маленьком неудобстве. Второй минус таких зон — обилие народа. Если не смущает то, что ваша улица будет круглосуточно коллапсирована туристическими автобусами, а вы сами, возвращаясь домой с магазинными сумками наперевес, попадете в объективы камер многоликой вавилонской толпы, смело присматривайте себе квартиру с видом на достопримечательности. Иногда, чтобы это понять, недостаточно прогуляться вокруг дома: надежнее пожить пару дней в отеле неподалеку или же обратиться к специалистам по релокации, которые не будут рисковать репутацией ради краткосрочной выгоды и подробно расскажут обо всех «подводных» выбранного квартала.

Солнце и тень

Многие риэлторы любят демонстрировать квартиры и дома «по нарастающей»: начав с неприметной «однушки» на первом этаже, вы постепенно добираетесь до роскошного светлого пентхауса на пятом. В итоге разница в стоимости уже не кажется столь отталкивающей, а преимущества более дорогого варианта становятся очевидны. Тонкость заключается в том, что время визита может совпасть с отсутствием прямых солнечных лучей, а это означает, что милая, залитая солнцем квартира у моря при переезде грозит обернуться страшным сном с поджариванием на сковородке 24 часа в сутки. Не секрет, что испанцы немалую часть времени проводят вне дома, приходя вечером, только чтобы посмотреть за ужином привычное ТВ шоу и отправиться на боковую, поэтому их в принципе мало интересуют такие капризы, как размер спальни, ориентация комнат на юг/север или наличие кондиционера. Если вы — не из числа ищущих загар 24/7, тщательно проверьте все нюансы до того, как будет поставлена подпись в контракте о купле/продаже.

Игра с документами

Как известно, для покупки недвижимости в Испании, нужно оформить идентификационный номер иностранца (NIE). Сама по себе процедура отнимает совсем немного времени и средств, да и ничего, по сути, не значит для статуса в стране: даже нелегальные иммигранты перед депортацией на родину получают чисто номинативную регистрацию в королевстве. Однако, незнание иностранными покупателями испанских законов и языка не раз играло с ними злую шутку. Получив номерок, приобретя дом и вернувшись на родину, многие почему-то наивно полагают, что получение непосредственно резиденции произойдет без их присутствия, автоматически. Между тем, важно понимать, что обладание NIE дает право совершать в стране любые финансовые операции, но не дает права ни на проживание, ни на работу, ни на занятие бизнесом. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, при первом же походе в полицию предпочтительно прибегнуть к услугам переводчика, чтобы узнать о дальнейших действиях для получения заветной карточки, или же обратиться в солидную компанию по переезду, которая возьмет все бюрократические хлопоты на себя.

Анализируем рынок на динамику роста

О сезонных изменениях на рынке, казалось бы, наслышаны все, и особенно те, кто планирует покупку недвижимости в Испании. Тем более странно наблюдать толпы горе-покупателей, которые, не обращая внимание на такие детали, с энтузиазмом едут присматривать себе квартирку «под отпуск», в разгар сезона, где-то между сангрией и пляжем. Такие покупатели — настоящая золотая жила для продавцов, желающих избавиться от стока, поэтому не ждите, что вам вывесят график роста цен на понравившийся домик у моря. В такой ситуации тщательный самостоятельный анализ рынка и подробные консультации с квалифицированными риэлторами станут вашим единственным компасом в мире статистики. Также, если имеет место торг с частником, иногда вполне уместно пригласить его на дружеский ужин, как принято в Испании, познакомиться и чуть прощупать почву. Например, особо уязвимые категории — разведенные пары, желающие избавиться от наследства родственники и т.д. — в спешке могут и поменять ценник на более привлекательный, тем более, при личной приятной встрече. В конце концов, испанцы — люди открытые и импульсивные, да и новые знакомства в чужой стране еще никому не помешали.

«Мертвые души»

Еще одна уловка агентств недвижимости — загрузка на сайт несуществующих объектов. Точнее, эти футуристические виллы у моря с ценником «100 000 евро», может, и существовали в природе, но лет -дцать назад. И не в Испании. И не совсем по этой цене. Иногда перед нами — откровенное «надувалово» частников, с просьбой высылки депозита за «просмотр» на сомнительный иностранный счет. Но порой речь идет о маркетинговом ходе агентств, цель которых — занести вас в базу потенциальных клиентов. Обратившись по указанному номеру, вы, скорее всего, узнаете, что столь понравившийся вам вариант недоступен, но в качестве утешения получите рассылку с предложениями (иногда довольно далекими от того, что вы ищете на самом деле). Дабы избежать разочарований и потери времени, достаточно повнимательней приглядеться к такого рода «наживке». Признаки «мертвых душ» красноречивы: преувеличенно завидные условия, нереально низкая стоимость, слишком отредактированные фотографии или их ограниченное количество, а также скудное описание без конкретики.

Без хорошего знания языка и законов или опыта найти и купить недвижимость в Испании может стать делом хлопотным и затратным. Наличие переводчика совсем не гарантирует грамотность выбора зоны для проживания и составления договора, корректность подсчета финальной стоимости или оформления ипотеки на жилье. Лучше не полагаться на русское или испанское «авось» и обратиться к профессионалам, желательно, специализирующимся на релокации и адаптации — преимущество таких компании по переезду в том, что они заинтересованы в правах и выгоде покупателя, а не продавца. Они же помогут сориентироваться на месте, встанут на защиту ваших интересов, где это необходимо, помогут с получением резиденции или открытием бизнеса. Главное — определитесь, что именно важно для вас, а на что вы готовы закрыть глаза. И можете бесстрашно бросаться в увлекательнейшую авантюру под названием «Мой дом — Барселона».

Недвижимость в Испании 2020: цены, обзор

Испания – курортная страна на юго-западе Европы, занимающая большую часть Пиренейского полуострова. Государство омывается Средиземным морем и Атлантическим океаном, что делает Испанию очень привлекательной как для туристов, так и для тех, кто хочет купить жилье за границей. В Испании хорошо развита сеть дорог, что позволяет с комфортом и безопасностью путешествовать по стране, так же отлично развита сеть железных дорог, в том числе и скоростных линий.

На данный момент Испания занимает вторую строчку, сразу после Болгарии, по количеству желающих приобрести жильё среди россиян. И если учитывать статистику запросов по «ключевым словам» в поисковиках, то наблюдается тенденция быстрого сокращения разрыва между первым и вторым местом.

Читайте также:  Города Испании, включая лучшие и красивые курорты

Инвестиции в испанскую недвижимость

В связи с ростом испанской экономики, множество больших международных фондов ставят в приоритет инвестирование в недвижимость Королевства. По статистике CBRE (американская корпорация), одной из самых крупных компаний в мире в сфере коммерческой недвижимости, в первом квартале 2019 года – вложения в недвижимость выросли на 50 %, в сравнении с предыдущим годом. Общая сумма инвестиций в недвижимость Испании составила €3528 млн.

Больше 70 % инвестиций было заграничного происхождения, что еще раз подтверждает высокую заинтересованность иностранных инвесторов. Наиболее активными стали американские фонды, силами которых было внесено около 34 % от всей суммы.

Фонды, которые сделали самые большие вложения (коммерческая недвижимость):

  • Harbert Management GreenOak;
  • Thor Equities;
  • CBRE Global Investors;
  • GreenOak;
  • HIG Capital;
  • CBRE Investors;
  • Hines.

Фонды, которые сделали самые большие вложения (в жилом секторе):

Сразу после американцев следом идут инвесторы Великобритании, с 29 % инвестиций, и Германии, с 11 %.

Лидером среди корпораций, по получению инвестиций стала Retail. Компания занимается большими помещениями, торговыми центрами. Лишь за первые три месяца 2019 года, было привлечено €1478 млн., в основном благодаря проведению больших операций, которые превышают € 100млн.

Основные секторы, по инвестициям:

  1. На первом месте сектор офисной недвижимости — €650 млн.
  2. Вторую строчку занимают гостиницы – €570 млн.
  3. На третьем месте — жилая недвижимость – €460 млн.
  4. Следом за лидерами идёт логистический сектор (склады и т.п.) – €240 млн.

Стоимость недвижимости в Испании

В 2019 году недвижимость Испании подорожала на 8,9% (+8,4% в 2018 году). Продолжается тенденция роста стоимости. На данный момент, в среднем, цена одного квадратного метра в Испании составляет €1740 (2018 году- €1530). Основной причиной постоянного подорожания является «настроение на рынке». Повышается стоимость как новостроек, так «вторички». Цены на подержанные квартиры и дома выросли практически на 7,5 %. По статистике BNP Paribas Real Estate в 2019 году, каждые сутки в Испании покупается жилье на 30 миллионов евро. За прошедшее время в 2019 году было куплено более 40 000 домов и квартир иностранцами. Наиболее частными покупателями испанского жилья являются немцы, французы и британцы. Россияне составляют более 3.3%.

Средняя прогнозируемая стоимость жилья
в разных регионах Испании на 2020 год

На территории всей Испании жилье скупается в больших количествах. Однако есть четыре региона, которые занимают лидерские позиции в этом деле. Стоимость жилья в этих регионах соответственно выше, благодаря большой популярности.

Согласно расчетам аналитиков из Standard&Poor’s в 2020 году в среднем стоимость одного квадратного метра будет составлять около €1800. А средняя цена на жилье по Испании увеличится на 3,5 %, в сравнении с 2019 годом.

Таким образом, цены на жилье в Испании будут распределены по регионам, по той же тенденции, что и в 2019 году (с учётом повышения).

Средняя цена за один квадратный метр жилья в разных регионах Испании:

  1. Мадрид — €3166
  2. Балеарские острова — €2963
  3. Страна Басков — €2651
  4. Каталония — €2385
  5. Канарские острова — €1829
  6. Кантабрия — €1601
  7. Андалусия — €1574
  8. Наварра — €1531
  9. Галисия — €1451
  10. Арагон — €1377
  11. Астурия — €1353
  12. Валенсия — €1319
  13. Риоха — €1250
  14. Кастилия и Леон — €1243
  15. Мурсия — €1051
  16. Эстремадура — €951
  17. Кастилия-Ла-Манча — €946

Зачастую в административных центах цена на жилье выше, в связи с больше привлекательностью для покупателей.

В среднем, на 2020 год прогнозируется увеличение количества сделок в жилом секторе на 7-8 %, что составит практически 570 000 сделок, что на 70 000 больше, чем зарегистрировано в предыдущих годах. По расчетам Solvia, новое жилье будет строиться на наиболее интересующих покупателей местах. В этот список входят такие города: Мадрид, Барселона, Аликанте, Севилья, Кордова.

Цены на «вторичный рынок» в Испании 2019-2020 год

Квартира, в доме, который не старше 11-16 лет, вблизи моря, с двумя спальнями, хорошим ремонтом:

  • Коста-Бланке (юг) от €64 500;
  • Коста-Бланке (север) от €92 500;
  • на Коста-Браве от €131 500;
  • на Коста-дель-Соль от €155 500.

Квартире, где есть 2-3 спальни, в непосредственной близости от моря, имеется общественный бассейн, небольшой участок земли бассейном:

  • на Коста-Бланке (юг) от €84 500;
  • Коста-Бланке (север) от €117 500;
  • на Коста-Браве от €245 500;
  • на Коста-дель-Соль — от €281 500.

Квартиры, которые продаются частным лицам банками, оформляются при помощи ипотечных договоров. Минимальная ставка – €50 000. Такая ставка обусловлена тем, что за это сумму можно приобрести среднюю квартиру. В то же время, при покупке виллы с бассейном, минимальная ставка – €140 000 – €175 000.

В Испании в преддверии Нового года жилье можно купить по акции

На конец каждого года в Испании проходят крупные акции по продаже недвижимости от банков и агентств. Перед новым годом стоимость жилья может быть в среднем от €70 000 до €90 000. При том, что квартиры и дома могут находиться как в маленьких городах, так и в крупных. Основными объектами для продажи являются городская недвижимость и курортные дома. Наиболее популярной в такое «аукционное время» является Валенсия, в связи с и так дешевеющим жильем.

Несмотря на то, что экспертами отмечается ожидание роста в 2020 году на недвижимость, в новогодний период 2019 – 2020 годов жилье можно купить значительно дешевле, чем в другой период.

Нужно ли покупать недвижимость в 2020 году в Испании

Испания – страна с хорошим климатом, большим обилием развлечений и мест для культурного отдыха. Инвесторы со всего мира «гонятся» за недвижимостью в Королевстве. Недвижимость в Испании – это однозначно хороший вклад капитала, ведь зачастую купленные объекты в дальнейшем используются в коммерческих целях. Несмотря на прогнозируемое повышение стоимости в 2020 году, недвижимость в Испании по-прежнему останется привлекательной для покупателей. Прямо пропорционально к подорожанию имущества, будет повышен и доход от него.

Стоит отметить, что в Испании действуют налоговые ставки, обязательные при покупке и продаже недвижимости. При покупке нового жилья, происходит отчисление в казну 9,9-11,9 %, для вторичного жилья 7,9 – 9,9 %. Так же происходит оплата за оформление всех необходимых документов. Помимо всего прочего – есть налог на прирост капитала и 17,9 % на возможность в дальнейшем продать жилье.

При совершении продажи недвижимости дороже, чем оно было куплено, оплачивается налог с разницы стоимости. В случаях наличия всех нужных документов по ремонту, то стоимость ремонта можно включить в цену.

Основной налог по недвижимости, как для местных жителей, так и для нерезидентов одинаковый. Однако налог на прирост капитала разный. При продаже недвижимости нерезидентом, государством удерживается 3 %, для покрытия возможного налога прироста капитала. Поэтому выходит, что иностранцы при продаже недвижимости в Испании получают около 97 % от стоимости.

Несмотря на все налоги и повышение цен на жилье, Испания всё равно остается одной из самых привлекательных стран, как для инвесторов, так и для туристов и желающих не в коммерческих целях приобрести жилье. Уровень цен значительно ниже, чем во многих высокоразвитых странах. Так же сильно влияет фактор «курортной страны».

Если выбирать среди многих «курортных стран» с целью приобретения недвижимости, как с коммерческими целями, так и с личными – Испания остается на лидерских позициях, как по условиям, так и по цене.

Как купить недвижимость в Барселоне для сдачи в аренду?

Инвестирование в недвижимость – «купить-чтобы-сдать»- становиться популярной альтернативой для индивидуальных инвесторов, которые хотят разнообразить свое инвестиционное портфолио, или для тех, кто просто хочет надежно инвестировать деньги в недвижимость.

Хороший доход от аренды, с одной стороны, и постоянное увеличение стоимости недвижимости с другой, делает недвижимость, приобретаемую для сдачи в аренду, прибыльным бизнесом и разумным вложением средств.

В последние годы большинство клиентов выбирает вариант покупки недвижимости, для последующей сдачи в аренду, как предпочтительный инвестиционный план для получения отличных экономических результатов.

Коэффициент рентабельности инвестиций (ROI) на рынке жилой и коммерческой недвижимости Барселоны

Коэффициент рентабельности инвестиций (Return On Investment, ROI) — финансовый показатель, характеризующий доходность инвестиционных вложений, который обычно выражается в процентах.

Ожидаемая окупаемость инвестиций, в недвижимость в Каталонии, от арендного дохода очень похожа на показатели в остальной части Испании и составляет около 5% по сравнению с чистой стоимостью имущества. Инвестиции в коммерческую недвижимость, особенно в престижных местах, могут генерировать более высокую прибыль, но такая недвижимость значительно дороже и становиться все сложнее ее найти.

Тем не менее, в последние 15 лет, средний рост стоимости жилой и коммерческой недвижимости составил около 7% в год, а в течение последних 7 лет он был более 15% в год. Наш опыт за последние 10 лет показывает, что после устранения фактора спекуляции, умное вложение может генерировать ROI в более чем 7% ежегодно, рассчитанный за минимальный период в 5 лет. Мы также верим, что у коммерческой недвижимости в центре Барселоны, перспективы являются весьма позитивными и можно достигнуть даже большего коэффициента окупаемости инвестиций за период в 7 лет.

Рынок недвижимости в Барселоне

В Барселоне стабильный и активный рынок жилой и коммерческой недвижимости, который характеризуется большим и постоянным спросом. В сфере жилой недвижимости причиной этого в основном является тот факт, что местные больше предпочитают жить в своей собственной квартире, чем в арендованной. Основываясь на общедоступных публикациях, можно сделать вывод, что более чем 90% недвижимости в Каталонии приобретается для личного проживания их владельцев, в то время как количество апартаментов, приобретаемых для сдачи в аренду, очень ограничено. Однако, в действительности, в последние годы Барселона стала популярным туристическим городом и, иногда, цена за аренду комнату с односпальной кроватью, в центре города, может доходить до 600 евро в месяц.

Бум недвижимости в Барселоне в последние 10 лет создал еще одно явление – широкий рынок краткосрочной аренды, который напрямую связан с нехваткой доступного жилья для туристов и студентов в центре города. Многие компании предлагают меблированные апартаменты для краткосрочного пребывания в качестве альтернативы традиционному проживанию в гостинице. Отели в центре города стали очень дорогими и, во многих случаях, уже полностью забронированы. Доход от краткосрочной аренды в Барселоны имел потрясающий рост до 2008 года. С 2009 он стал более умеренный из-за высокой конкуренции в этом секторе. Тем не менее, это по-прежнему очень привлекательная форма дохода для многих инвесторов, особенно для иностранцев, не проживающих в Испании, которые инвестируют свои сбережения в жилую недвижимость в Барселоны.

Пять причин почему Барселона стала идеальным городом для покупки недвижимость для сдачи в аренду:

1. Высокий спрос на аренду жилой и коммерческой недвижимости

Барселона это процветающий европейский деловой центр, с большим объемом международной рабочей силы и активно развивающейся индустрией туризма, а также с широким рынком качественного жилья, сдаваемого в аренду.

2. Удобное законодательство для владельцев

3. Арендаторы несут ответственность за все расходы на техническое обслуживание

В Испании ваши жильцы несут ответственность за все расходы на техническое обслуживание, а также коммунальные платежи и другие ежемесячные расходы.

4. Отличный выбор надежных компаний по управлению недвижимостью

5. Относительно низкие налоги на недвижимость или другие фиксированные издержки

Ссылка на основную публикацию